贵州省屠宰税征收办法

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江苏省南通市人民政府办公室


关于印发《南通市市区经营性用地规划容积率调整管理办法》的通知

通政办发〔2010〕74号


崇川区、港闸区人民政府，市经济技术开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

　　经市政府同意，现将《南通市市区经营性用地规划容积率调整管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二○一○年五月六日

南通市市区经营性用地规划容积率调整管理办法

　　第一条 为进一步规范经营性用地容积率的调整管理，维护房地产市场的公开、公平、公正，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国城乡规划法》，住房和城乡建设部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规〔2008〕227号）和省建设厅、监察厅《关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知》（苏建规〔2007〕150号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 南通市市区（崇川区、港闸区、市经济技术开发区）范围内通过公开招标、拍卖、挂牌等方式取得的经营性用地，涉及规划容积率调整的，适用本办法。

　　第三条 经营性用地出让前，市规划管理部门应当严格依据已批准的控制性详细规划和有关技术规范，科学确定地块容积率等规划设计条件指标。

　　第四条 通过改制或其它方式已经取得出让的经营性用地，因历史等客观原因无规划设计条件的，容积率指标按土地出让合同、改制批准文件或原批准规划方案中的指标确定。

　　第五条 规划设计条件是政府出让土地的约定条件，其中容积率指标是规划设计条件的核心内容之一。土地一经出让，任何单位和个人都无权擅自变更容积率。确需调整的，必须符合以下条件之一：

　　（一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

　　（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；

　　（三）国家和省、市的有关政策发生变化的。

　　符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，应当按照本办法规定的程序重新核定经营性用地的容积率指标。

　　第六条 调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：

　　（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

　　（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

　　（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

　　（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；

　　（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

　　（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；

　　（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

　　容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

　　第七条 涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

　　第八条 市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

　　第九条 市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

　　第十条 市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

　　因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

　　未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金和相关规费的建设项目，市房产管理部门不得准予房屋产权登记。

　　第十一条 建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理。

　　第十二条 市规划、国土等行政管理人员及其他相关行政管理人员在经营性用地容积率规划管理中违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十三条 本办法自发布之日起施行。各县（市）及通州区可参照本办法执行。


分析浮动抵押

钱贵


　　浮动抵押是一种创立于英国衡平法的担保制度，具有鲜明的英美法特点，普遍应用于公司发行债券的担保，在成文法中主要规定在公司法和破产法中在美国则出现在《统一商法典》中。由于浮动抵押的特殊性，在大陆法系一般均作为特殊担保对待，一般规定于单行法中，例如日本就将浮动抵押制度规定于《企业担保法》中。我国《香港公司条例》和《澳门商法典》中都有关于浮动抵押的规定。我国《物权法》第181条规定：“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。”这一条被学者认为是关于浮动抵押的规定。
　　对于在我国《物权法》中能否规定浮动抵押制度，学者之间存有争议。我国梁慧星教授对“动产浮动抵押”持否定态度：德国法兰克福大学教授Mansfeld Wolf在中国人民大学法学院所作的题为“从比较法的角度审视中国物权法草案”的演讲中，对我国物权法草案中规定的浮动担保也持一种批评态度，他认为，浮动担保实质上是授予一个抵押权人在抵押人财产上的一种垄断地位，一个债权人能够排除其他的债权人对债务人的财产进行干涉。这种浮动担保不仅将阻碍市场经济下正常的竞争秩序，而且容易造成过度担保。比如，一项10万元的债务，所提供担保的财产价值可能超过一百万，这在实质上损害了物的利用效率。另外，浮动担保也可能使特定物的担保制度和浮动担保制度在抵押制度设计方面产生冲突。
　　由于国际银行贷款的不断进入以及项目融资方式的推广，当事人之间设立浮动抵押的实践已经存在并有进一步发展之势。为顺应这种发展趋势，我国立法应该引进浮动抵押制度，以避免民间融资实践与物权法定主义之间的冲突。英国浮动抵押制度起源于判例，而就成文法而言，主要见于公司法和破产法。美国将其规定在《统一商法典》中，日本规定于《企业担保法》中。有鉴于此，我国香港将浮动抵押制度规定在《公司条例》中，澳门规定在《商法典》中，这主要是因为浮动抵押制度的特殊性，因为物权标的的特定性、物权的优先效力、追及效力及抵押权的物上代位性等基本原理都不适用于浮动抵押，这一特殊性增加了浮动抵押的复杂性。借鉴英美法系的经验，对于正确理解和适用我国《物权法》中的相关规定无疑具有重要的参考价值。
　　长时间以来，我国发行企业债券要求必须提供第三人担保，使得债务人的信用基本被忽略掉了。债券评级实际上变成主要是为担保人评级，定价也是为担保人的信用定价。这种现象的存在和延续，不仅使得风险重新集中到银行体系，同时也不利于企业债券市场的长远发展和改变中国债券市场长期以来以政府信用为主体的失衡状况。我认为，由于浮动抵押制度在担保公司发行债券方面较为成熟，所以将浮动抵押制度应用于公司法和破产法中不失为稳妥之举。根据我国目前担保市场的发育程度，有关浮动抵押的立法应考虑四个方面的问题：首先，为减少浮动抵押人自由处分抵押财产给债权实现带来的不确定性，应将设定浮动抵押的主体首先明确为公司企业，因为公司受资本三原则的制约，且公司的财务制度也较完善：其次，若由非公司企业、个体工商户、农业生产经营者设定浮动抵押，则应以建立有效的财产监管制度为基础：第三，当事人约定事项出现，公司的合并、分立和破产，股东会做出解散决议，公司因违反法律、行政法规被依法责令关闭等，均可以规定为浮动抵押固定化的条件：第四，浮动抵押权仅优先于普通债权，其效力较其他担保物权弱，这是其性质决定的。通过当事人之间的自由约定可以在一定程度上缓解这种弱势，例如，通过约定“消极担保”条款，禁止公司设定具有优先效力的在后担保。然而，消极担保条款也可能使浮动抵押产生垄断而对其他债权人不利，也正因为如此，发达国家将浮动抵押的适用范围限制在公司债券发行领域。


北安市人民法院 钱贵