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沉默权的立法思考/刘?

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 00:12:22  浏览:8799   来源:法律资料网
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沉 默 权 的 立 法 思 考
作者:刘?

沉默权(Right to Silence)是指在刑事诉讼中嫌疑人和被告人所享有的可以对司法人员的讯问保持沉默,而不自证其罪的权利(the Privilege against Self-incrimination)。根据美国学者的解释,沉默权的特定含义包括三项基本内容 :1.被告人没有义务向追诉一方或法庭提供任何可能使自己陷入不利境地的陈述或其它证据,追诉一方不得采取任何非人道或有损被告人人格尊严的方法强迫其就某一案件事实作出供述或提供证据;2.被告人有权拒绝回答追诉官员的讯问,有权在讯问中始终保持沉默,司法警察、检察官、法官应及时告知被告人享有此项权利,并不得因犯罪嫌疑人、被告人行使这一权利而作出对其不利的推论;3.被告人有权就案件事实作出有利于或不利于自己的陈述,但这种陈述须出于真实的意愿,并在意识到其行为后果的情况下作出,法庭不得将被告人非出于自愿而迫于外部强制或压力所作出的陈述作为定案依据。
沉默权在西方具有悠远的传统,关于争夺沉默权的斗争最早可以追溯到12世纪早期。正如美国学者莱纳德·利维在《第五修正案的起源》一文中指出:“沉默权是在两种对立的刑事诉讼制度的斗争中产生的,一边是支持公民自由和权利的普通法,它逐渐发展形成公民不得被迫回答导致自我归罪问题的权利;另一边是罗马法传统以及适用审讯制度的英国教会法庭,它的执法者们强烈反对沉默权。”也有学者认为,罗马法与教会法混合形成的大陆法对于沉默权的形成起了重要作用。英国特权法庭和宗教法庭受到这种法律的影响,沉默权首次提出是在宗教法庭。教会法认为,人们只应向上帝承认他们的罪过,而不应该向其他任何人坦白罪行。故教会法有一条原则:没有人可以被迫自证其罪,因为没有人必须揭露自己的耻辱。普通法的支持者们正是通过迫使宗教法庭遵守教会法中关于反对自我归罪的原则,逐步确立了沉默权 。
当今世界上绝大多数国家和地区都在其宪法或刑事诉讼法中确立了沉默权规则,如美国宪法修正案第5条规定:“任何人不得被迫自证其罪。”此外,一些有关刑事司法的国际法律文件也对沉默权予以承认。如1994年9月10日世界刑法学协会第15届大会《关于刑事诉讼中的人权问题的决议》重申了犯罪嫌疑人、被告人享有沉默权的立场。1996年12月16日,第21届联大通过的《公民权利和政治权利国际公约》第14条规定:凡受刑事指控者“不被强迫作不利于他自己的证言或强迫承认犯罪。”另外,世界各国在赋予犯罪嫌疑人、被告人以沉默权的同时还规定了保障机制,这些保障机制具体包括以下内容 :1.讯问前的告之义务,如美国的“米兰达规则” ;2.讯问中的保障程序,如被羁押的犯罪嫌疑人有权获得律师的有效帮助,律师有权自由地会见犯罪嫌疑人等;3.证据采纳的排除规则,各国都不同程度地实行非法证据的排除规则;4.无不利后果的裁判原则,即不得因犯罪嫌疑人、被告人保持沉默这一单独的事实而得出犯罪嫌疑人、被告人有罪的结论。
尽管世界上许多国家已经承认和确立了沉默权制度,但我国的刑事诉讼法却并未明确规定犯罪嫌疑人、被告人享有沉默权。虽然我国对刑事诉讼法进行了修正,确立了无罪推定的基本原则(《刑事诉讼法》第12条规定:“未经人民法院依法判决,对任何人不得确定有罪”);形成了以当事人主义为主、职权主义为辅的诉讼模式;建立了法官居中裁判、控辩双方相衡对抗的控辩式庭审方式 。但是《刑事诉讼法》依然规定:“被告人对侦查人员的提问,应当如实回答。但是对与本案无关的问题,有拒绝回答的权利。”根据这一规定,被告人负有对侦查人员的讯问如实陈述的义务,而没有保持沉默、拒绝陈述或作虚假陈述的权利。而自从我国于1998年签署了《公民权利和政治权利国际公约》以来,我国学术界对是否应当在立法上明确规定犯罪嫌疑人、被告人享有保持沉默的权利这一问题上存在着较大的分歧,大致可以归纳为三种观点:
一、引进说。认为将沉默权引进我国的条件已经具备,建议尽快通过立法程序,确立沉默权制度。
二、否定说。认为沉默权制度具有两重性,它为犯罪嫌疑人、被告人提供了对抗警察侦讯的避风港。在当前刑事犯罪猛增、治安形势严峻的情况下,不宜规定沉默权,对其采取排斥的态度。
三、折衷说。它是引进说和否定说的综合,认为应当赋予犯罪嫌疑人、被告人沉默权,但同时应对沉默权进行适当的限制。
对于上面的三种观点,本人较赞同第三种观点,即折衷说。虽然在立法上确立犯罪嫌疑人、被告人享有沉默权有助于抑制并消除警察暴力,加强犯罪嫌疑人、被告人的防御力量,加强控方的举证责任,可以遏制我国刑事司法实践中大量存在的刑讯逼供现象,但是这并不意味着犯罪嫌疑人、被告人享有的沉默权是绝对的、没有任何限制的。因为即便是在实行对抗制诉讼模式的西方国家,沉默权也是相对的,就沉默权而言有利亦有弊,即使在英、美等国家对沉默权也是有争议的。20世纪70年代初,英国就开始了对限制沉默权问题的讨论。1971年,刑事法修改委员会提出一项报告建议 :“如果被告在警察审讯时不回答警察的提问,而所提的问题又是被告在法庭辩护时所依据的事实,对当初被告的沉默,法庭可以作出对被告不利的推断;如果被告在审判过程中拒绝作证,也应当对此作出对被告不利的推断。”1994年英国颁布《刑事审判与公共秩序法》时对沉默权的规定作了较大修改,新修改的内容实质在于在一些法定情况下,被告人的沉默可以被用作对他不利的证据,这集中体现在《刑事审判与公共秩序法》第34、35、36、37条的规定之中。这些对沉默权的限制有如下内容 :1.被告人在受到讯问或指控时,如果被告人没有提供的事实是他赖以进行辩护的任何事实,而期望这种事实由他提供是合理的,或者被告人没有提供事实的场合包括他被起诉之前的讯问阶段,这种讯问则需要警察事先向他作出警告,以及在被提起公诉或者被正式告知他可能受到起诉以后;那么,法庭或陪审团可以在法定的场合下作出看起来适当的推论(这里实际是指对被告不利的推论);2.如果被告人已年满14岁,他被指控的犯罪有待证明,并且法庭认为他的身体和精神条件适于提出证据,而被告人在法庭审判过程中保持沉默,则法庭或陪审团在决定被告人是否犯有被指控的罪行的时候,可以从该被告人在审判时没有提供证据或者无正当理由拒绝回答问题中作出看起来适当的推论;3.警察在被逮捕的人的身边、衣物、住处或被捕地发现了任何物品、材料或痕迹,并且确信这些物品、材料或痕迹系被捕者在实施被指控的犯罪过程中所形成,并要求被捕者对此进行解释,而该被捕者没有或拒绝这样做,在这种情况下,法庭或陪审团可以从中作出看起来适当的推论;4.如果警察发现被他逮捕的人在被指控的犯罪发生前后的时间出现在某一地方,并合理地相信该被捕者在那一时间出现于那一地方可归因于他参与实施了该罪行,而且警察要求被捕者对此作出解释,而该被捕者没有或拒绝这样做,在这种情况下,法庭或陪审团可以从中作出看起来适当的推论。另外,在美国,1984年由最高法院对“米兰达规则”也提出了有关公共安全的例外的规定。
由此可见,虽然借鉴国外的成功经验是加速我国法制建设中必不可少的一环,但是我国在建立沉默权制度的时候,“切不可造成一种假象,似乎在西方国家的犯罪嫌疑人、被告人享有足以无限对抗司法机关的沉默权,不能把国外已经修正了的旧‘轨道’作为我们‘接轨’的标准” ,而应该考虑到刑事诉讼法打击犯罪和保障人权这两项基本任务,考虑到国家、被害人、被告人三者的利益平衡,考虑到法的公平、效率、秩序等价值的综合实现。正如北京大学陈瑞华教授所说,沉默权实际上使被告人和司法机关处于公开对抗的位置,仅仅确认一些法治理念是不够的,如果没有这些程序性的制度有效保证的话,反而会使被告人面临更大的危险。我国有些学者对于在立法、司法上设置和完善沉默权制度提出了以下设想 :
1.在案件侦查阶段。这一阶段应做到:第一,设置沉默权告知程序,即在侦查机关讯问犯罪嫌疑人前,书面或口头告知他们享有保持沉默的权利;第二,在讯问内容上,对侦查人员提出的关于是否有犯罪行为、陈述有罪的情节是否构成犯罪等问题,犯罪嫌疑人有权保持沉默。第三,认为侦查人员有逼供、诱供、骗供等行为的或希望得到律师帮助的,在得到帮助前有权保持沉默。第四,严格限制讯问时间,禁止夜间讯问,讯问时不得随便变换地点,对讯问手段进行监督和控制。第五,犯罪嫌疑人对本案外的人的犯罪行为有沉默权。
2.在审查起诉阶段。犯罪嫌疑人有向检察机关陈述辩解的权利,检察机关有义务听取犯罪嫌疑人的陈述和辩解,一旦犯罪嫌疑人明确表示沉默,检察机关应立即终止讯问。
3.在法庭审理阶段。在这一阶段应做到:在检察机关宣读起诉书后,由审判长告知被告人享有沉默权,也要同时一并告知被告人有替自己辩解的权利。
在设置沉默权制度的同时,亦应该设置其例外,我国沉默权的例外应包括以下内容 :
1.在侦查阶段。第一犯罪嫌疑人陈述有关犯罪发生时间不在现场的证明人;损害结果之发生是因意外,正当防卫或紧急避险及证据等内容时,不应享有沉默权。第二,犯罪人正在实施犯罪,或其身上找到相关证据,此时,犯罪嫌疑人不享有沉默权。
2.在审判阶段。第一,对法官提出的程序性问题,如表明其身份的年龄、单位、住址等问题,以及是否行使法定权利的问题,如是否申请回避等,不应享有沉默权。第二,如果检察机关认为,被告人必须对某一问题的回答关系到案件重大事实的澄清时,此时,被告人仍坚持沉默,法庭可以根据案情认定控方指控成立。
另外一些学者则认为我国不应该建立沉默权制度,理由如下 :
1.沉默权不适合我国的诉讼模式。沉默权产生于英国、流行于美国不是偶然的,在对抗制诉讼中,诉讼被视为政府与个人的争讼,为了限制政府的权力并发现案件的客观真实,该诉讼模式注重攻击与防御的作用与反作用。而我国刑事诉讼的模式是兼顾法官纠问式与对抗式,其与对抗式诉讼模式有着明显的基础性差异,不科学的引进,只能对基础功能造成破坏。
2.沉默权的科学性尚需研究。如英国1994年颁布的《刑事审判和公共秩序法》,改变了嫌疑人享有沉默权的传统做法,代之以要求嫌疑人回答讯问,否则允许法官和陪审团作出不利于犯罪嫌疑人、被告人的推断。因而我国对设立沉默权应持慎重态度。
3.我国刑事诉讼法不能过分强调犯罪嫌疑人、被告人的个人权利而付出太多的社会代价。要求犯罪嫌疑人、被告人有如实陈述的义务,有以下积极意义:(1)可以使有罪、无罪的证据公平地得以被发现,是刑事诉讼得以顺利进行的有效保证;(2)是否如实陈述,反映了被追诉刑事犯罪人的人身危险性和悔改程度,因而成为定罪量刑时的酌定情节之一,可以体现出我国刑罚的评价和引导功能。
综上所述,关于我国是否应当在立法上明确规定犯罪嫌疑人、被告人享有沉默权,以及应当建立什么形式的沉默权制度在我国学术界还存在着较大的分歧。从上述英国对于沉默权的限制中我们可以看到,沉默权是一柄双刃剑,它既可以保护无辜,又可以被真正的罪犯利用来逃避司法制裁。而目前我国的刑事侦查资源不足,特别是人员的缺乏,科技含量、物质条件以及人员素质等方面的严重不足,在实践中不可避免地在一定程度上依赖口供破案。另外,由于我国的证据制度不是实行自由心证和内心确信,而是强调证据间的相互印证,缺乏口供的案件,定案将比较困难,如果因沉默权制度设置不当而导致口供大量的减少,对于犯罪控制将十分不利。此外,因为沉默权制度是一个通过其他制度配合才能发挥效用的制度,它涉及到国家的政治制度、经济发展水平、历史文化传统、伦理价值观念和社会治安状况等方方面面,而我国是一个广阔的国家,各地经济发展极不平衡,法律民主观念也随地域而有差别,警察、检察机关等司法人员素质不尽相同,因此我国要在立法上确立沉默权制度还任重而道远。
基于这些原因,我认为:虽然我国建立有限制的沉默权制度是刑事诉讼法发展的必然,但由于目前国内的刑事侦查手段和技术的不足,以及我国证据制度的不完善,我国在现阶段还不适宜在立法上明确规定犯罪嫌疑人、被告人享有沉默权。


主要参考资料:

1. 《证据法学》 刘金友主编 中国政法大学出版社2001年版
2. 《论沉默权在中国确立》 作者不详 新浪网
3. 《对我国确立沉默权制度的思考》 作者不详 北大法律信息网
4. 《英国对沉默权制度的改革以及给我们的启示》 龙宗智 《法学》2000年2月
5. 《沉默权的行使及限制》 陆文洪 法律之星网站
6. 《应逐步确立沉默权规则》梁欣 法制日报1999年9月9日第七版
7. 《再谈沉默权》 宋英辉 北京青年报
8. 《简论沉默权对完善我国刑事诉讼制度的意义》 曾耀林 《人民司法》1999年6月


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江西省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法

江西省人大常委会


江西省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法

 (1995年6月30日江西省第八届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过,1997年6月20日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修正)

  第一条根据《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消费者权益保护法》)和其他有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条本办法所称的消费者,是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的个人和单位。

  本办法所称的经营者,是指为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务的生产者、销售者和服务者。

  第三条本办法由各级人民政府负责组织实施。

  工商、物价、卫生、技术监督、商检等行政部门应当依法做好保护消费者权益的具体工作,查处损害消费者合法权益的违法行为。对属于职责范围内的消费者投诉案件,有关行政部门必须受理,不得推诿或者久拖不决。

  县级以上人民政府消费者权益保护委员会负责指导、协调、督促、检查有关行政部门和单位的消费者权益保护工作,其办事机构设在同级人民政府工商行政管理部门。

  第四条消费者协会是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体,依照《消费者权益保护法》第三十二条的规定履行职能。

  各级人民政府及有关行政部门应当支持消费者协会开展社会监督工作,保障其职能的正常履行,提供必要的经费。

  第五条消费者协会可以就有关消费者合法权益的问题,向有关行政部门查询。采用书面形式查询的,应当写明查询事由和要求答复的问题。

  被查询单位应当自收到书面查询之日起15日内作出书面答复。

  被查询单位拒绝接受查询的,消费者协会可以向上级消费者协会和被查询单位的上级机关报告,也可以公开揭露、批评。

  第六条大众传播媒介应当做好维护消费者合法权益的宣传,对损害消费者合法权益的行为进行舆论监督。任何单位和个人不得干涉、压制有关保护消费者合法权益的真实报道。

  第七条人民法院应当组成保护消费者权益法庭,方便消费者提起诉讼。

  第八条经营者除应当履行《消费者权益保护法》和其他有关法律、法规规定的义务外,还必须遵守下列规定:

  (一)提供商品或者服务,必须依照国家规定明码标价,因清仓、换季、搬迁等原因对商品削价处理的,价格表示应当真实;

  (二)经营需要开封调试的商品,应当当场开封调试;

  (三)从事保健美容、娱乐等经营性服务项目的,应当具备保障人体健康和人身安全的技术条件、服务设备及用品;

  (四)从事修理、加工服务应当合理收费、按期交货和保证质量,不得偷换零部件或者原材料;

  (五)消费者在购买商品付款后感到不满意当场提出退货的,经营者应当退还全部价款,并不得收取任何费用;

  (六)遵守公平、自愿原则,不得违背消费者意愿强行销售、强行服务或者强迫消费者接受不公平条件。

  第九条消费者和经营者对商品质量和服务质量问题有争议的,可以由双方约定或者由受理投诉的行政部门、消费者协会指定的鉴定机构鉴定,鉴定费由责任方承担。

  第十条发生消费者权益争议的,消费者可以持购货凭证或者服务单据,与提供商品或者服务的经营者协商和解。不愿通过协商途径解决或者协商和解不成的,可以请求经营者所在地的消费者协会调解或者根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁,也可以直接向有关行政部门申诉或者向人民法院提起诉讼。

  第十一条经营者提供商品或者服务,因质量问题造成消费者或者其他受害人(以下简称受害者)人身伤害、残疾、死亡的,应当按照《消费者权益保护法》第四十一条、第四十二条规定的项目和下列标准支付费用:

  (一)医疗费,按照医院对受害者治疗所必需的费用计算。

  (二)治疗期间护理费,受害者住院治疗期间生活不能自理的,按照当地雇请1名护理人员所需费用计算。

  (三)因误工减少的收入,按照受害者因误工减少的实际收入计算;减少的实际收入难以确认的,以当地职工年平均工资为标准计算。

  (四)残疾者生活自助具费,按照普及型器具的费用计算。

  (五)残疾者生活补助费,根据受害者伤残等级,按照当地年平均生活费的10倍至20倍计算。

  (六)残疾赔偿金,根据受害者伤残等级,按照当地职工年平均工资的5倍至10倍计算。

  (七)丧葬费,按照当地殡葬单位基本服务项目收费标准计算。

  (八)死亡赔偿金,按照当地年平均生活费的20倍计算。

  (九)死者生前扶养的人的生活费,以当地年平均生活费为标准,对不满16周岁的,按抚养到16周岁计算;对其他无劳动能力的,按扶养20年计算。

  法律、法规对前款另有规定的,从其规定。按照前款规定支付的费用应当一次性补偿。

  本条规定的当地职工年平均工资,是指当地市、县人民政府统计部门公布的该区域上一年度职工平均工资;本条规定的当地年平均生活费,是指省人民政府统计部门公布的上一年度城镇居民家庭或者农民家庭人均生活消费支出额。

  第十二条违反本办法第八条规定的,由工商行政管理部门按照下列规定处理:

  (一)从事保健美容、娱乐等经营性服务项目,不符合保障人体健康和人身安全要求,造成消费者或者其他受害人人身伤害的,责令赔偿损失。

  (二)修理、加工服务不符合质量标准或者不符合与消费者的约定,经两次返工仍不能正常使用的,责令退还服务费用,并赔偿消费者的直接经济损失。

  (三)偷换零部件或者原材料的,责令改正,赔偿消费者的直接经济损失,并处以违法所得1倍至5倍的罚款;没有违法所得的,处以1万元以下的罚款。

  (四)强行销售、强行服务或者强迫消费者接受不公平条件的,责令改正,退还商品价款或者服务费用,并处商品价款或者服务费用1倍至5倍的罚款,情节严重的,责令停业整顿或者吊销营业执照。

  第十三条对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,经营者故意拖延或者无理拒绝的,除依照《消费者权益保护法》第五十条规定处罚外,还应当赔偿消费者因交涉、投诉而误工减少的收入和交通费、运输费等合理费用。

  第十四条消费者协会和有关行政部门接到消费者投诉后,应当在10日内作出是否受理的决定。决定受理的,应当自受理之日起30日内作出处理,并将结果通知有关经营者和消费者;决定不受理的,应当向消费者说明原因。

  第十五条工商、物价、卫生、技术监督、商检等行政部门对属于职责范围内的消费者投诉案件,故意推诿不予受理或者久拖不决的,同级人民政府或者上级行政部门应当责令其受理,限期解决,对直接责任人员和主要负责人由其所在单位或者上级机关给予行政处分。

  第十六条行政执法部门处理损害消费者合法权益案件,应当实行先赔偿后处罚的原则,对当事人的同一违法行为,不得给予两次以上罚款的行政处罚。

  第十七条经营者对行政处罚决定不服的,可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请行政复议,或者提起行政诉讼。

  第十八条行政执法部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第十九条农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料或者接受相关服务,参照《消费者权益保护法》和本办法执行。

  第二十条本办法具体应用中的问题,由省人民政府负责解释。

  第二十一条本办法自1995年8月1日起施行。1989年12月27日江西省第七届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过的《江西省保护消费者合法权益条例》同时废止。

西宁市城市房地产开发经营管理条例

青海省西宁市人大常委会


西宁市城市房地产开发经营管理条例

(2004年8月24日西宁市第十三届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 2005年5月28日青海省第十届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准)



第一章 总则


第一条 为规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 凡在本市行政区域内城市规划区国有土地上从事房地产开发经营和实施房地产开发经营监督管理活动,适用本条例。
本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在本市行政区域内城市规划区国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设,严格控制零星项目建设。

第四条 市人民政府房产行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的监督管理工作。
县人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营活动的监督管理工作。
市、县(区)人民政府土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。计划、规划、工商、物价等行政管理部门按照各自的职责,协助房产行政主管部门做好房地产开发经营活动的管理工作。

第二章 房地产开发企业


第五条 设立房地产开发企业,应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件,并向市、县人民政府工商行政管理部门申请登记。

第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起三十日内,持下列文件到登记机关所在地的市、县房产行政主管部门备案:
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)企业法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员资格证书和聘用合同。

第七条 县房产行政主管部门应当在收到备案申请之日起五日内将有关备案资料报送市房产行政主管部门。市房产行政主管部门应当在收到备案申请和有关备案资料后三十日内向符合条件的房地产开发企业核发《暂定资质证书》。

第八条 《暂定资质证书》有效期为一年。房产行政主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过二年。
自领取《暂定资质证书》之日起一年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

第九条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前三十日内向市房产行政主管部门申请核定资质等级。
市房产行政主管部门应当按照国家有关规定,根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业初审资质等级,并报上级房产行政主管部门审批。

第三章 房地产开发建设


第十条 市、县房产行政主管部门应当会同有关部门,根据本地区经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度建设用地计划以及房地产市场供求情况等,编制本地区房地产开发规划和年度计划,报同级人民政府批准后,由房产行政主管部门组织实施。

第十一条 房地产开发用地应当以出让方式取得,但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前,市、县人民政府城市规划和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:
(一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
(二)城市规划设计条件;
(三)基础设施和公共设施的建设要求;
(四)基础设施建成后的产权界定;
(五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十二条 房地产开发项目实行资本金制度。资本金占项目总投资的比例按国家规定执行。

第十三条 房地产开发企业应当持房产行政主管部门出具的项目资本金缴存通知,在银行设立资本金专户,并足额缴存资本金。
房产行政主管部门、银行及房地产开发企业三方共同签订资本金监管协议。项目资本金实行专款专用,不得挪作他用或者用于其他项目建设。

第十四条 项目资本金根据开发项目的形象进度分阶段逐步返还:
(一)基础完工并验收合格后返还百分之五十;
(二)主体工程完工并验收合格后返还百分之四十五,超过六层的建筑工程,百分之四十五的资本金可分为二至三次返还;
(三)竣工验收合格后返还百分之五。

第十五条 开发项目管理实行房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中,并于每季度末送房产行政主管部门备案。

第十六条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满三个月未动工开发的,由房产行政主管部门责令限期开工;满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十七条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律法规的规定和建筑工程勘察、设计、施工的质量、安全标准以及合同约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的项目质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

第十八条 房地产开发项目竣工并验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当组织竣工验收,并报市或者县建设行政主管部门备案。
建设规模在二万平方米以上的住宅小区,可以实行分期验收和竣工综合验收制度。

第十九条 分期验收的应当符合下列条件:
(一)验收范围内的建设项目已办理单体竣工验收手续;
(二)验收范围内的建设项目已具备供水、供气、供电、通讯条件,道路和排水管道畅通;
(三)验收范围内配套建设的各项公用和生活服务设施能交付正常使用;
(四)验收范围内已按物业管理的有关规定委托有资质的物业企业管理。

第二十条 竣工综合验收应当符合下列条件:
(一)建设项目按批准的规划和有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;
(二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格,验收资料齐全;
(三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求;
(四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕,达到场清地平;
(五)被拆迁人已合理安置。

第四章 房地产经营


第二十一条 转让房地产开发项目,应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件和遵守国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条的规定。
尚未完成拆迁补偿安置的房地产开发项目转让时,原拆迁补偿合同中有关的权利、义务随之转让给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人,并在转让合同签订之日起十日内到房屋拆迁管理部门备案。

第二十二条 商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售实行预售许可制度,商品房现售实行备案登记。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)房地产开发项目形象进度符合:多层建筑已完成主体结构的四分之一以上,高层建筑已完成主体结构的三分之一以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十四条规定的文件。
市、县房产行政主管部门应当自收到申请之日起十日内作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证;不同意预售的,应当书面答复说明理由。

第二十五条 未取得商品房预售许可证,不得有预售行为。
市、县房产行政主管部门对已核发商品房预售许可证的项目进行跟踪监督,发现有不符合预售许可的行为时,应当责令预售人限期改正。

第二十六条 房地产开发企业现售商品房,应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明报送房产行政主管部门备案。商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)已通过竣工验收;
(四)有资质的房屋面积测绘机构出具的商品房面积测绘成果报告书;
(五)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

第二十七条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房屋中介服务机构代理销售商品房。委托房屋中介服务机构代理销售商品房的,应当签订商品房销售委托合同。

第二十八条 房地产开发企业销售商品房时,应当向买受人出示商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明,委托销售的还应出示销售委托合同。

第二十九条 房地产开发企业及代理销售机构不得进行虚假广告宣传。商品房销售广告中对房产状况的说明、示意应真实准确,并载明商品房预售许可证或者现房销售备案登记号。
未取得商品房预售许可证或者现房销售备案登记证明的,不得做任何形式的商品房销售广告宣传。

第三十条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
计算商品房面积应当执行国家房产测量规范标准,商品房交付的面积应以面积测绘成果报告书认定的面积为准。
房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,从其约定;合同没有约定或者约定不明确的,按照国家有关规定处理。

第三十一条 房地产开发项目转让和商品房销售价格由当事人协商议定。
享受国家优惠政策的居民住宅,应当按照政府规定的价格和对象进行销售。具体办法由西宁市人民政府制定。

第三十二条 商品房销售应当订立书面合同,合同应当载明商品房的套内建筑面积和公摊面积、价格、交付日期、质量要求、前期物业管理方式以及双方违约责任等。
商品房销售推行商品房买卖合同示范文本。

第三十三条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,所收费用应当向买受人返还;当事人之间另有约定的,从其约定。

第三十四条 房地产开发企业应当在商品房买卖合同签订之日起三十日内持商品房买卖合同到房屋所在地房产行政主管部门备案。
已经预售的商品房,房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房销售合同内容的,应当征得买受人的同意,并将预售合同变更协议报房产行政主管部门备案。

第三十五条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第五章 法律责任


第三十六条 对违反本条例的行为,法律、法规对处罚机关、处罚种类、处罚幅度有规定的,从其规定。

第三十七条 负责工程质量监督或者参与竣工验收的部门及其工作人员对不合格的房地产开发项目出具质量合格文件或者按合格工程验收的,由上级机关责令改正,对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;造成损失的,由该部门依法承担相应的赔偿责任。

第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十九条 有关行政主管部门及其工作人员在房地产开发经营监督管理工作中,违反本条例规定,有下列行为之一的,根据情节轻重,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)对房地产开发企业未按规定核发暂定资质证书的;
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;
(三)没有法律法规依据,向房地产开发企业收费的;
(四)因未依法履行监督职责造成严重后果的;
(五)其他滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的。

第六章 附则


第四十条 本条例应用中的具体问题,由西宁市人民政府负责解释。

第四十一条 本条例自2005年7月1日起施行。




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